Il divieto di tenere assemblee condominiali in presenza è stato introdotto per la prima volta con il DPCM del 1 marzo 2020, allorquando venne dichiarato lo stato di emergenza sanitaria.
Il DL del 16 maggio 2020 n. 33 ha poi definito criteri guida per il loro svolgimento, ma persistevano comunque molte incertezze interpretative, ed oggettive difficoltà di attuazione.
Nel mese di agosto il legislatore, cogliendo le suddette difficoltà ha affrontato l’argomento, introducendo la possibilità di convocare le assemblee condominiali in videoconferenza, ma non ha fornito alcun chiarimento sulla possibilità di svolgerle in presenza.
Infatti, l’art. 63 della legge di conversione 13 ottobre 2020 n. 126 del D.L. 14 agosto 2020 n.20, ha modificato l’art. 66 disp. att. c.c., introducendo la possibilità di convocare le assemblee condominiali in videoconferenza, anche se non previsto dal regolamento condominiale, ma (al momento e salvo modifiche che sembrerebbero in itinere) previo ed unanime consenso di tutti i condomini, il quale, secondo autorevole dottrina (Scarpa), non costituirebbe un nuovo requisito di validità di una delibera altrimenti invalida, ma una semplice prescrizione di legge in senso formale priva di una reale attitudine ad esprimere norme.
L’art. 63 bis del medesimo provvedimento, ha inoltre sospeso i termini per la redazione e l’approvazione del rendiconto annuale ex art. 1130 c.c. n. 10 (entro 180 giorni), fino al persistere dell’emergenza sanitaria attualmente prorogata fino al 31 gennaio 2021.
L’art. 1, comma 6, lettera “n”, quinto capoverso, del DPCM del 13 ottobre 2020, consentiva le manifestazioni fieristiche ed i congressi a condizione che si adottassero le note misure precauzionali, mentre nulla disponeva sulle assemblee condominiali.
L’art. 1 del DPCM del 18 ottobre 2020 (in vigore fino al 13 novembre 2020) ha integrato le suddette disposizioni introducendo alla lettera “n-bis” la sospensione di talune “aggregazioni” in presenza e precisando tra l’altro che “nell’ambito delle pubbliche amministrazioni le riunioni si svolgono in modalità a distanza, salvo la sussistenza di motivate ragioni; è fortemente raccomandato svolgere anche le riunioni privata in modalità a distanza;”.
La successiva Circolare n. 15350/117/2/1 del 20 ottobre 2020 del Ministero dell’interno, ha precisato che “le riunioni private sono ancora consentite in presenza, sebbene il loro svolgimento da remoto sia fatto oggetto di una forte raccomandazione”, ed ha altresì definito la distinzione tra riunioni private (non espressamente vietate), ed attività convegnistiche e congressuali (espressamente vietate), classificando a titolo di esempio tra le prime, anche le assemblee condominiali.
Il DPCM del 18 ottobre 2020 e la Circolare del Viminale del 20 ottobre, per la prima volta, hanno quindi trattato l’argomento delle assemblee condominiali, del pari ripreso all’art. 1, comma 9, lettera “o” dell’ultimo DPCM del 3 novembre 2020, che non ha modificato le suddette disposizioni, ma dal combinato-disposto degli artt. 1 e 3 sembrerebbe tuttavia desumersi il divieto delle assemblee condominiali in presenza per i territori classificati ad alto rischio dalla ordinanza del Ministero della Salute (zone rosse), atteso che la partecipazione con tale modalità non si ritiene rivesta carattere di necessità.
Possiamo dunque affermare che la vigente normativa non vieta le assemblee condominiali in presenza, salvo che la partecipazione non implichi spostamenti vietati rispetto al livello di rischio della zona interessata, per quanto ovvio nel rispetto delle note misure per limitare il rischio sanitario.
Fermo ciò, la richiamata normativa “raccomanda fortemente” di evitarle e convocarle ove possibile in videoconferenza, la quale modalità implica spesso concrete difficoltà di difficile ed incerta soluzione.
Ora, per quanto sia noto che la “forte raccomandazione” di evitare le assemblee condominiali in presenza non costituisca un precetto e la sua violazione non è quindi sanzionabile, visto il rischio sanitario, riteniamo che non ci si possa ragionevolmente estraniare dal contenuto del terzo e quarto periodo della lettera “n-bis “ di cui all’art. 1 del DPCM del 18 ottobre 2020, laddove si dispone rispettivamente che “nell’ambito delle pubbliche amministrazioni le riunioni si svolgono in modalità a distanza, salvo la sussistenza di motivate ragioni;” mentre il quarto periodo recita “è fortemente raccomandato svolgere anche le riunioni private in modalità a distanza”.
Infatti, l’esonero dall’obbligo delle riunioni in videoconferenza (a distanza) stabilito per le pubbliche amministrazioni, ovvero la possibilità di svolgerle in presenza solo per motivate ragioni, sembrerebbe esteso alle riunioni private (rectius assemblee condominiali), in virtù dell’avverbio “anche” inserito nel quarto periodo riferito alle riunioni private, ma che richiama le disposizioni del precedente periodo riferite appunto alle pubbliche amministrazioni.
Concludendo, si ritiene che le assemblee condominiali possano essere svolte “in presenza” solo nelle zone a basso rischio (escluse zone rosse) e nel caso in cui sussistano “motivate ragioni” che non consentano di svolgerle in “videoconferenza”, che sarebbe opportuno esplicitarle nell’avviso di convocazione.
In ogni caso, visto che l’emergenza sanitaria persiste ormai da circa 10 mesi e probabilmente si protrarrà senza previsioni sulla cessazione, anche se i termini per la predisposizione e l’approvazione del rendiconto ex art. 1130 sub. 10 sono stati prorogati, in ragione di quanto stabilito dall’art. 1130 c.c. (Attribuzioni dell’Amministratore) si ritiene opportuno che l’Amministratore provveda comunque a predisporre ed inoltrare il rendiconto ai Condomini e convocare l’assemblea in presenza o in videoconferenza laddove vi siano ragioni di necessità per l’approvazione, ovvero altre inderogabili e motivate ragioni che prevalgano rispetto al rischio sanitario connesso alla modalità individuata.
Resta ferma la opportunità che l’Amministratore, in adempimento degli obblighi di correttezza e trasparenza derivanti dal mandato con rappresentanza ad egli conferito, informi i condomini sulle ragioni e sulle difficoltà che hanno impedito e che eventualmente impediscono ancora la convocazione dell’assemblea, indi valutare e condividere le modalità e le soluzioni più adeguate alla situazione di ciascun Condominio affinché, se necessario, possano essere svolte nella massima sicurezza.